房地产行业创业资深者宋培臣解读长租公寓

2019-01-29 程兴旺

随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。

 

那么长租火爆的背后又是什么呢?在这里我们有幸采访到了,在房地产行业做了长达九年的,行业创业资深者美联美家&星吧客公寓的创始人宋培臣先生,来为我们讲解一下长租公寓!

首先我们先来了解下长租公寓的一些常见模式!

1 长租公寓运营模式分类

按物业位置是否集中划分集中式和分散式。

集中式

定义:是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋,将其作为公寓出租的模式。

特点:集中式长租公寓因为房源集中,通常设置有共用面积和共用设备设施,便于充分利用空间,同时,集中式公寓的服务半径小,管理统一,节省人力,带来协同效应,有助于提升资产价值。

但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来,因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。


分散式

定义:则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋,运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。

特点:分散式公寓房源较多,选择面较广,因此,分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中,服务半径增大,人员成本相对较高,因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。

2 根据运营商的资产结构不同,长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

重资产运营

定义:即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,主要通过收取租金获取利益的模式。

特点:重资产运营模式项下的房源多为集中式物业,对于运营商而言,在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给,可以缓解租赁住房供给不足。

但重资产运营对资金的要求较高,让很多运营商望而却步。通常,涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势,拥有闲置的自持物业资源,又具备物业改造能力,因而会选择采用重资产运营模式。

轻资产运营

定义:即运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务,获得管理报酬的模式。

特点:选择轻资产运营的,前期沉淀资金相对少,可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户,多选择轻资产运营;而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营;创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势,但却有着互联网基因,“懂客户、重经营”,自然是轻资产运营模式的主力军。

根据长租公寓运营主体行业背景的不同,长租公寓企业主要可分为以下四类:开发商背景企业;经纪机构背景企业;酒店背景企业;创业类企业。


四大背景性代表企业

1 开发商背景企业

早在2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就希望“推动房地产开发企业转型升级”,成为租赁住宅的多元供应渠道之一。

支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。”

2 经纪机构背景企业

153号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。

自如寓(链家)、星吧客公寓(美联美家)、相寓(我爱我家)、都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。

3 酒店背景企业

虽然相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域,但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。

相对于酒店,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低,吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发 销售”模式快速壮大之时,一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司,即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。

4 创业类企业

目前长租公寓领域中,创业类背景的企业数量众多。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活,通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。其中比较有知名度的包括魔方公寓、青客、星吧客公寓等。星吧客创始人宋培臣讲到现阶段国内长租公寓发展困境时,眼神不由自主的投向了天花板,手摸下巴深入分析解读!

1 参与主体众多,竞争激烈

市场参与主体众多,各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构,也有房地产中介服务商的参与,而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。虽然市场参与者众多,但是市占率总体并不高。

规模最大的长租公寓品牌自如,管理房间数已经达到30万间,但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓3万间,优客逸家管理房屋数近3万间,星吧客公寓管理房屋数近2万间行业集中度整体偏低,处于抢占市场份额的阶段。

长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市,大量机构运营商集中在少数城市,将进一步导致竞争加剧。

2 资源与价格之间的矛盾,难以协调

核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺,集中式公寓将面临较高的拿房成本;另一方面,长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求,因此房源的地段就显得犹为关键,地段较偏僻区域虽然收房成本较低,但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。

因此,收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

3 国内法律、法规体系不健全,消防验收困难

消防验收也是不少租赁企业面临的困境。目前,全国除深圳以外的多数地区,消防验收的前提是规划与报审用途一致,比如规划为商业的项目,报公寓经营用途,很多报验窗口根本不受理。“由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长,经营过程中物业的使用用途类似住宅,但经营行为又类似商业,和传统的酒店类似。

这就导致各地在长租公寓的消防验收中,有的参照住宅,有的参照商办公,有的参照酒店,有的归为'出租屋’不用验收,即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大。”标准不清,给建设、运营增加了不确定性。

4 投资回报周期长,盈利困难

国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主,有着较强的金融属性。国内尚未推出正式的REITs产品,长租公寓运营缺乏退出机制。

国内目前的长租公寓投资回报利润较低,回报周期大约在5年左右,投资布局需要在10年左右,大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段,未实现真正的盈利,长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。

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